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Wo war die Leistung? Fragen zu einem Grundstücksgeschäft. 27. April 2013

Posted by wwlinde in Allgemeines.
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Einleitend sei festgehalten, dass die Unschuldsvermutung gilt.
Wer mehr erfahren will – das ist der ganze Bericht.

Prüfbericht Wittauer

Man könnte schulterzuckend zur Tagesordnung übergehen und sagen: War immer so, wird immer so sein.
In diesem Fall aber stellt sich die Frage, wo die Leistung des so genannten Vermittlers war. Denn, wie das Kontrollamt der Stadt Innsbruck feststellt, es ist in den Akten nirgends eine solche Leistung dokumentiert.
Nachstehend der Auszug aus Punkt 5.
Es kann sich jede und jeder ein Bild machen. Und die Frage stellen, was wohl passieren würde, wenn ein einfacher Bürger sich eine derartige Vorgangsweise leisten würde.
Wie gesagt: Es gilt die Unschuldsvermutung.
Aber fragen darf man.

Folgender Punkt 5 wirft einige Fragen auf.

Unter formalen Gesichtspunkten betrachtet wurden die kaufgegenständlichen
Grundstücke der Stadt Innsbruck von Familie Wittauer mittels
eines schriftlichen Angebotes, welches lediglich mit März 2010
datiert war, zum Kauf angeboten. Zu diesem „offiziellen“ Kaufanbot
merkte die Kontrollabteilung jedoch an, dass dieses auf Drängen des
Leiters des damaligen Referates Rechtsberatung/Liegenschaftsverwaltung
der MA IV entstanden ist.
Keine konkrete
Preisvorstellung
seitens der Verkäufer
Die Kontrollabteilung zeigte sich vor allem darüber verwundert, dass
aus den zur Verfügung gestellten Prüfungsunterlagen eine konkrete
Preisvorstellung der Verkäuferseite nicht hervorging. Auch eine Rücksprache
mit dem in die Kaufverhandlungen involvierten Leiter der
MA IV ergab, dass als Ausgangspunkt von Verhandlungen ein exakter
Kaufpreis nicht bestanden habe, sondern vielmehr die Art und Weise
der Bewertung der Kaufgrundstücke zur schlussendlichen Kaufpreisfindung
anfängliches Verhandlungsthema gewesen wäre.
Aufgrund dieses Umstandes war es für die Kontrollabteilung nicht möglich,
das erzielte Verhandlungsergebnis insofern zu bewerten, ob und in
welchem Ausmaß ein Verhandlungspartner seine ursprünglichen Vorstellungen
anpassen musste.
5.4 Grundstücksbewertung der MA IV
Verhandlung über
Rechenmodell
Auf der Ebene der Stadtverwaltung wurden die Grundstücksverhandlungen
in punkto Kaufpreis durch den Leiter der MA IV/Finanz-, Wirtschafts-
und Beteiligungsverwaltung geführt. Dieser gab gegenüber der
Kontrollabteilung an, dass in Vorgesprächen mit Herrn Wittauer und
hauptsächlich mit Herrn Dipl. Ing. Pertl ein zur Kaufpreisfindung angewandtes
Rechenmodell entwickelt worden sei. Dabei wären die Preisvorstellungen
von Familie Wittauer so deklariert worden, dass als
Kaufpreis eine Mischung zwischen ortsüblichem Freilandpreis und Baulandpreis
für Gewerbegrundstücke zur Anwendung gelangen sollte.

Teilweise
Weitergabe eines
„Widmungsgewinnes“
Durch eine entsprechende Berücksichtigung des Baulandpreises für
Gewerbegrundstücke sollte ein künftig zu erwartender so genannter
„Widmungsgewinn“ für eine zum Kaufzeitpunkt bereits absehbare höherwertige
Widmung bzw. Entwicklung der Kaufgrundstücke an die
Verkäuferin weitergegeben werden.
Angewandtes
Berechnungsmodell
Vom Referat Subventionen/Förderungen der MA IV – Amt für Finanzverwaltung
und Wirtschaft wurden in Abhängigkeit von unterschiedlichen
Annahmen mehrere Modellberechnungen zur Abschätzung eines
angemessenen Kaufpreises durchgeführt.
Im letztlich zur Anwendung gelangten Bewertungsmodell wurde auf der
Basis von Vergleichsgrundstücken durch die Bildung eines diesbezüglichen
Mittelwertes sowohl ein aktueller (ortsüblicher) Freilandpreis und
Baulandpreis für Gewerbegrundstücke ermittelt. Für die Berechnung
des „Widmungsgewinnes“ wurden verschiedene Annahmen hinsichtlich
des Zeitpunktes einer allfälligen Umwidmung von Freiland in Bauland,
Wertsteigerungs- und Verzinsungsfaktoren sowie der prozentuellen
Aufteilung des Widmungsgewinnes getroffen. Die im Jahr 2005 von
der Stadt Innsbruck in der Nähe der kaufgegenständlichen Grundstücksflächen
angekauften Grundstücke Nr. 579/2 (Kaufgrundstück
Mathilde Wittauer) und Nr. 664/1 bzw. Nr. 665 (Kaufgrundstücke Erbengemeinschaft
„Schloßseppl“), jeweils KG Amras, flossen in das
Bewertungsmodell insofern ein, als diese als direkte Vergleichsgrundstücke
in den Berechnungen der MA IV durch Mittelwertbildung Berücksichtigung
fanden.
Bewertung der MA IV –
angemessener Kaufpreis
In der Gesamtbetrachtung ergab sich, ausgehend von den getroffenen
(Bewertungs-)Annahmen im Rahmen der Berechnungen der MA IV, als
angemessener Kaufpreis für die kaufgegenständlichen Grundstücksflächen
ein (ab-)gerundeter Wert von € 270,00 pro m².

Dienstbarkeit
Hochspannungsleitung
TIWAG
Alle drei Kaufgrundstücke sind unter anderem durch eine „Dienstbarkeit
der Führung, Benützung und Erhaltung einer Hochspannungsleitung“
(110 Kilovolt-Leitung) zu Gunsten der TIWAG belastet. Im Hinblick auf
allfällige künftige Bau(höhen)beschränkungen wurde diese Dienstbarkeit
in der Bewertung der MA IV in der Weise berücksichtigt, als die
betroffenen Grundstücksflächen mit einem Wertabschlag bezüglich des
ermittelten m²-Preises in Ansatz gebracht worden sind.
Die Kontrollabteilung führte dazu aus, dass im zugrunde liegenden
Dienstbarkeitsvertrag (zu Tagebuchzahl 2418/1967) für einen gewissen
Bereich unterhalb der Leitungsachse ein Bauverbot als vereinbart gilt.
Darauf angesprochen argumentierte der für die Kaufpreisschätzung
zuständige Referent der MA IV, dass es gemäß Rücksprache mit Vertretern
der TIWAG Netz AG in diesem Zusammenhang absolute Bauverbotszonen
nicht mehr geben würde. Gemäß den in ÖVE/ÖNORM
EN 50341 enthaltenen elektrotechnischen Standards wäre für 110 kVLeitungen
ein gewisser (senkrechter) Schutzabstand einzuhalten. Als
Nachweis wurde ein Bauabstandsnachweis (Lageplan und Leitungsprofil
mit Schutzabständen für Gebäude) zur Verfügung gestellt.
Die Kontrollabteilung gab zu bedenken, dass der nach wie vor in Geltung
stehende Dienstbarkeitsvertrag für einen gewissen Bereich unterhalb
der Leitungsachse ein Bauverbot vorsieht. Ob die Regelungen der

angesprochenen elektrotechnischen Norm von der TIWAG als Dienstbarkeitsberechtigter
angewendet werden, liegt im Einflussbereich der
TIWAG. Die Kontrollabteilung vertrat die Einschätzung, dass diesbezügliche
Rechtssicherheit nur im Wege einer Abänderung des Dienstbarkeitsvertrages
als privatrechtlicher Vertragsgrundlage hätte erlangt
werden können.
Die MA IV führte in der abgegebenen Stellungnahme aus, dass gemäß
§ 484 ABGB Dienstbarkeiten schonend, d.h. unter Bedachtnahme auf
die Interessen des Eigentümers der belasteten Liegenschaft auszuüben
sind. Nachdem die Normung und damit der definierte Stand der
Technik kein Bauverbot mehr vorsieht, wäre eine Durchsetzung eines
solchen seitens der TIWAG für die MA IV nicht vorstellbar. Dazu entgegnete
die Kontrollabteilung in ihrer Anmerkung, dass sie in dieser
Sache die rechtlichen Rahmenbedingungen und Gegebenheiten zu
beurteilen hat und nicht, ob eine Durchsetzung des im Dienstbarkeitsvertrag
fixierten Bauverbotes seitens der TIWAG – so wie es die MA IV
in ihrer Stellungnahme formuliert – „vorstellbar“ oder eben „nicht vorstellbar“
wäre.
Variantenberechnungen
der MA IV
In den von der MA IV zur Verfügung gestellten Unterlagen waren hinsichtlich
der Kaufpreisschätzung unter Einschluss der für die Stadtsenatsvorlage
maßgeblichen Kalkulationen insgesamt fünf Variantenberechnungen
enthalten. Diese unterschieden sich hauptsächlich in der
Festlegung der ortsüblichen Preise für Freiland und Bauland-
Gewerbegebiet bzw. der in diesem Zusammenhang stehenden angenommenen
Wertsteigerung der Vergleichsgrundstücke bis in das Jahr
2010. Die preisliche Bandbreite, die sich aus den Kalkulationsvarianten
der MA IV ergab, lag zwischen € 210,00 pro m² und € 248,00 pro m².
Die deutliche Abweichung der fünften und letztlich gültigen Kaufpreisschätzung
zu den anderen Variantenberechnungen der MA IV ergab
sich im Wesentlichen deshalb, da in dieser Berechnung die Grundstücke
Nr. 579/2 (Kaufgrundstück Wittauer) und Nr. 664/1 bzw. Nr. 665
(Kaufgrundstücke Erbengemeinschaft „Schloßseppl“) als direkte Vergleichsgrundstücke
miteingeschlossen worden sind, während diese in
den vorigen Variantenberechnungen der MA IV unberücksichtigt geblieben
sind.

Weitere Berechnungsvariante
– Verhandlungsergebnis
vom
12.03.2010
Überrascht zeigte sich die Kontrollabteilung darüber, dass in den von
der MA IV zur Verfügung gestellten Prüfungsunterlagen eine weitere
Berechnungsvariante enthalten war, in der als Kaufpreis für die verhandlungsgegenständlichen
Grundstücke ein m²-Preis von € 266,00
ausgewiesen worden ist. Handschriftlich war auf einem Excel-Ausdruck
dieser Berechnung allgemein „Verhandlungsergebnis 12.03.2010“ vermerkt.
Bei dem sich rechnerisch ergebenden Kaufpreis von
€ 266,00 pro m ² war ein ebenfalls handschriftlicher Vermerk „+ 1,5 %
 € 270,00“ angebracht.
Rückfragen der Kontrollabteilung ergaben, dass tatsächlich eine Einigung
bezüglich des Kaufpreises in Höhe von € 266,00 pro m ² in der
Verhandlungsrunde am 12.03.2010 erzielt worden ist. Die Anpassung
auf den zur Ermittlung des Gesamtkaufpreises relevanten m²-Preis im
Betrag von € 270,00 betreffe eine Nachverhandlung (Einpreisung eines
Honorars für Herrn Pertl), welche Herr Dipl. Ing. Pertl direkt mit der
Frau Bürgermeisterin getätigt habe.

Wenngleich die in der Stadtsenatsvorlage vom 17.03.2010 zugrunde
gelegte Kaufpreisschätzung der MA IV (€ 270,00 pro m ²) für die Kontrollabteilung
rechnerisch nachvollziehbar war, gewann die Kontrollabteilung
aufgrund der festgestellten Fakten den Eindruck, dass sich diese
Bewertung nach dem erreichten Verhandlungsergebnis richtete bzw.
dieses abbildet. Gewöhnlicherweise bildet eine Kaufpreisschätzung
den Ausgangspunkt von Preisverhandlungen.
Die MA IV ergänzte zu diesem Punkt im Anhörungsverfahren grundsätzlich,
dass Grundstückstransaktionen auf Konsens beruhen und ein
diesbezüglicher Vorschlag in der Stellungnahme des Referates Subventionen/
Förderungen dargestellt wurde.

Zur (weiteren) Objektivierung von Kaufpreisschätzungen empfahl die
Kontrollabteilung abschließend, für die Zukunft grundsätzliche Überlegungen
anzustellen, inwieweit bei Grundstückstransaktionen dieser
Größenordnung die Einholung eines Liegenschaftsbewertungsgutachtens
von einem unabhängigen externen Sachverständigen die Verhandlungsposition
der Stadtgemeinde Innsbruck stärken könnte.
Die MA IV erläuterte in ihrer erstatteten Stellungnahme, dass Bewertungsgutachten
(auch von Externen) keinen „Kaufpreis“ zum Ergebnis
hätten. Vielmehr werde aus diesen der Verkehrswert, also der Preis der
bei einer Veräußerung der Liegenschaft im redlichen Geschäftsverkehr
üblicherweise erzielt werden kann, an einem bestimmten Bewertungsstichtag
ersichtlich. Damit würden sämtliche Interessen auf Käufer- und
Verkäuferseite sowie Potentiale der Liegenschaft, welche oftmals nicht
objektivierbar oder bewertbar sind, unberücksichtigt bleiben. Dementsprechend
könnten solche Gutachten – auf beiden Seiten – nur Ausgangspositionen
darstellen, welche dann wieder zu verhandeln wären.
Von der MA IV wurde bezweifelt, dass bei großen Liegenschaftstransaktionen,
bei denen meist von Natur aus nur ein eingeschränkter Interessentenkreis
besteht, die Verhandlungsposition durch ein externes
Gutachten (weiter) verbessert werden kann. Im konkreten Fall wäre
angesichts des dargestellten Modells, bei dem ein Ergebnis eines externen
Gutachtens ausschließlich als Ausgangsbasis dienen kann,
nicht offensichtlich, inwiefern dieses zu einem anderen Konsens hätte
führen können. Daher wird es von der MA IV grundsätzlich nicht für
zweckmäßig erachtet, von vornherein externe Gutachten einzuholen.

5.5 Einpreisung Honorar in den Kaufpreis
Honorar für
Herrn Dipl. Ing. Pertl

Der Leiter des seinerzeitigen Referates Rechtsberatung/Liegenschaftsangelegenheiten
der MA IV fasste in einem E-Mail vom 16.03.2010 an
die in dieser Grundstückstransaktion involvierten Vertreter des Stadtmagistrates Innsbruck ein Telefongespräch mit Frau Bürgermeisterin
zusammen, wonach aufgrund der Einpreisung eines Honorars für Herrn
Dipl. Ing. Pertl der m²-Preis nunmehr € 270,00 betragen würde. Dieser
Betrag bilde auch die Basis für die Stadtsenatsvorlage. Ausgehend
vom erzielten Ergebnis der Verhandlungsrunde am 12.03.2010 errechnet
sich als Honorar also ein Betrag von € 4,00 pro m².
Da Herr Dipl. Ing. Pertl in der Aktendokumentation formal nicht in Erscheinung getreten ist, war für die Kontrollabteilung nicht beurteilbar, inwelcher Funktion Herr Dipl. Ing. Pertl an den Verhandlungen zur Grundstückstransaktion Rossau-Süd teilgenommen hat. Es ergab sich
auch kein Hinweis darauf, dass für den Fall des Zustandekommens des
Grundstücksgeschäftes ein Honorar anfallen würde.

Einpreisung des
Honorars in den
Kaufpreis –
Empfehlung
Zur Einpreisung eines Honorars in den Kaufpreis vertritt die Kontrollabteilung
grundsätzlich die Meinung, dass dies in Hinkunft aus Gründen
der Transparenz und Nachvollziehbarkeit vermieden werden sollte.
Weiters gab die Kontrollabteilung zu bedenken, dass mit dem Kauf der
Grundstücksflächen von Frau Wittauer im Bereich Rossau-Süd zum
Preis von € 270,00 pro m ² eine gewisse Signalwirkung für allfällige
künftige beabsichtigte Liegenschaftstransaktionen auf diesem Areal
gesetzt worden ist. Sollten verkaufsbereite Liegenschaftseigentümer
als künftigen Verhandlungsrichtwert den mit Frau Wittauer vereinbarten
Kaufpreis ansetzen, müsste bei etwaigen Liegenschaftstransaktionen
ein anteiliges Honorar mitbezahlt werden. Im Nachvollzug betrachtet
hält die Kontrollabteilung die Einrechnung eines Honorars in den Kaufpreis
aus verhandlungstaktischer Sicht für die Zukunft als problematisch.
Die Kontrollabteilung empfahl deshalb, allfällige Honorarzahlungen
künftig im Wege einer separaten Rechnungslegung zu bewerkstelligen.
Die MA I – Amt für Präsidialangelegenheiten – Referat Liegenschaftsangelegenheiten
sagte in der erstatteten Stellungnahme zu, dass allfällige
künftig entstehende Honorarzahlungen im Wege einer separaten
Rechnungslegung abgewickelt werden würden.
5.6 Kaufabwicklung
Kaufvertrag Der Kaufvertrag über die Grundstücksflächen im Ausmaß von
24.726 m² wurde per 08.04.2010 (samt Zusatzvereinbarung vom
26.05.2010/09.06.2010 sowie Nachtrag vom 31.07.2010/17.08.2010)
unterfertigt.
Kaufpreis Im Rahmen dieser Vertragsgrundlagen wurde ein Kaufpreis von
€ 270,00 pro m², sohin insgesamt € 6.676.020,00 vereinbart.

(Ende des Zitates)

Ein Fall, der untersucht gehört. Rechtsstaatlich. Es gilt die Unschuldsvermutung.
(WWL)

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